A kereskedelmi ingatlanok építésével kapcsolatos munkánk során a legfontosabb az ügyfél céljainak megértése. Minden más a csapatunk technikájának és professzionalizmusának kérdése.
A DOMAKS büszke magasan képzett szakembereire, akik könnyedén megbirkóznak a rájuk bízott feladatokkal. Gyors és megbízható kereskedelmi épületek építését kínáljuk Önnek.
Pontosabban: örömmel vállaljuk csodálatos bevásárlóközpontok, üzleti központok, szállodák, hangárok, szállodák, parkolók és egyéb egyedi projektek alapján létrehozott ipari épületek építését. A DOMAKS által nyújtott szolgáltatások a legideálisabbak az Ön számára, mint ügyfelek, mert mi érdekeljük az Ön érdekeit, mindenekelőtt azokat !!! Abszolút egyedi fejlesztések, melyeket munkavállalóink \u200b\u200ba lehető legrövidebb idő alatt fel tudnak állítani, ugyanakkor nagyon magas minőség kétségtelenül az Ön tulajdona lesz!
Alig találja a DOMAKS szakemberei által épített projektek analógjait olyan webhelyeken, mint a miénk, mert a legmodernebb technológiákat és a legjobb építőanyagokat használjuk a kereskedelmi ingatlanok építéséhez Szentpéterváron, Moszkvában, valamint Oroszország számos más városában. Semmi sem lehetetlen ügyfeleink számára! Szüksége van egy kiváló építőipari cégre, amely a legjobb szakemberekből áll, hogy életre keltse a szállodakomplexum kívánt projektjét? Szeretne autóparkoló vagy benzinkút projektet megvalósítani a lehető legalacsonyabb áron? Nálunk az ilyen komplexumok felépítése több mint reális és ésszerű !!!
Garanciák kereskedelmi ingatlanok építésére
Garantáljuk, hogy kapcsolatba lépve a DOMAKS-szal Ön tapasztalt építőipari szakemberek kezébe kerül! Az évek során példátlan eredményeket sikerült elérnünk, és most örömmel kínáljuk ügyfeleinknek a legjobb feltételeket a tranzakció végrehajtásához. Ne habozzon, a DOMAKS legjobb szakembereivel való kapcsolatfelvételi döntés biztosítani fogja Önt számos gyártási problémától és eseménytől, valamint az előre nem látható anyagköltségektől. Szakképzett szakembereink hozzáértő ajánlásai és tanácsai segítenek a könnyebb eligazodásban és a megfelelő választásban a legmegfelelőbb építőanyagok, valamint a befejező anyagok és a befejező elemek mellett. Sőt, kérjük, vegye figyelembe, hogy áraink még több mint megfizethetőek.
A munka minősége
Első kézből megismerheti munkánk minőségét és a szerződés kiválóan teljesített feltételeit. Nem titkoljuk az elért eredményeinket, és nem félünk kijelenteni, hogy cégünk Szentpétervár egyik legjobbja a közvetlenül kereskedelmi célú épületek építésében. Megnézheti ügyfeleink véleményét a DOMAKS weboldalán, és megbizonyosodhat róla, hogy szavaink helyesek !!!
Árak
|
AZ ÉPÜLET CÉLJA |
Épület területe, négyzetméter (Ár RUB / m2-ben) |
||||
|
5000-ig |
5 000 - 10 000 |
10 000 - 20 000 |
20 000 - 40 000 |
40 000-től |
|
|
Többszintes lakóépület |
1200 |
||||
|
Raktár |
|||||
|
Hivatal |
|||||
|
Bevásárló központ |
1100 |
||||
|
Nyitott többszintű parkoló |
|||||
1000 m2-ig terjedő épületek - 1,5-2 millió rubel
Kereskedelmi ingatlan építési költség
A területtől, a körülményektől, a paraméterektől, a belső mérnöki rendszerektől, a befejezési követelményektől függően az építési költségek (épületdoboz, belső tervezés, befejezés) körülbelül
Irodai ingatlanok (üzleti központok) - ár: 20-28 ezer rubel / m2
Raktári ingatlan
Hűtőraktár: 8-12 ezer rubel / m2
Ipari hűtőszekrény: 15-22 ezer rubel / m2
Bevásárlóközpontok - ár: 24-36 ezer rubel / m2
Nyitott többszintű parkolók - ár: 8-12 ezer rubel / m2
Multifunkcionális épületek 1000 m2-ig - ár: 20-35 ezer rubel / m2
- A fővállalkozó funkcióinak ellátása - az építési és szerelési munkák költségeinek 5-7% -a
- Műszaki megrendelő funkcióinak ellátása - az építési és szerelési munkák költségeinek 1-2% -a
A Yuda weboldalon professzionális szolgáltatásokat rendelhet a becslés dokumentációjának elkészítéséhez. A YouDo vállalkozók speciális végzettséggel és gazdag munkatapasztalattal rendelkeznek, ami lehetővé teszi a becslés írásbeliségének garantálását, valamint a számítások során a jelenlegi jogszabályok összes normájának és követelményének való megfelelést.
Miért van szükség becslési dokumentációra?
Bármely épület, beleértve a kereskedőházat is, építése összetett folyamat, amely sok időt vesz igénybe és hatalmas költségeket igényel a leendő tulajdonos részéről. És hogy ezek a költségek ne lépjék túl az erre a célra előirányzott költségvetést, az építkezés megkezdése előtt el kell rendelni egy bevásárlóközpont építésének becslésének kiszámítását. A dokumentáció becslése, figyelembe véve azt a tényt, hogy szakmailag állítják össze, nagyon fontos, mivel lehetővé teszi:
- Ellenőrizze, hogy a tervezett tevékenységek megfelelnek-e a tények után elvégzett munkáknak
- Ellenőrizze az építési költségeket
- Kerülje a szerződéses csalást
Ezenkívül a bevásárlóközpont becslése lehetőséget nyújt a közelgő költségek teljes képének és megvalósíthatóságának megtekintésére.
A becslés dokumentációjának típusai
- Munkaigényes becslés egy bevásárlóközpont építéséhez. Ezt a módszert alkalmazzák kis mennyiségű építési munkálatokhoz. Magától értetődik, hogy a megrendelő csak az építőipari szervezet szolgáltatásaiért fizet, és az építőanyagokat egyedül szállítja az objektumhoz
- Univerzális építési becslés. Ez egy olyan dokumentum, amely nemcsak a munka fajtáit, hanem az összes felhasznált anyagot is feltünteti. Az összesített anyagköltséget a becsült dokumentáció melléklete tartalmazza
- Bővített becslés. Csak az a szakember, aki rendelkezik tapasztalattal az ilyen dokumentációk számításainak elkészítésében, kiszámíthatja egy ilyen típusú bevásárló-komplex becslését. Itt a szakemberek csak az építőanyagok árairól és az elvégzett munkák árairól szóló naprakész információk alapján készítik el a becsült dokumentációt
Hol és hogyan lehet olcsón megrendelni a költségvetési dokumentáció elkészítését?
Rendelheti szakemberek szolgáltatásait, hogy elkészítsenek egy becslést egy bevásárló komplexum építésére a Yuda weboldalán. Itt a szolgáltatásokat olyan szakemberek nyújtják, akik képzettségi szintjét előzetes ellenőrzés igazolta.
Yuda megrendeléséhez:
- Töltsön ki egy alkalmazást a webhely főoldalán
- Adja meg a munka típusát az alkalmazásban, további követelmények, átfutási idő és a kívánt költség
- Várjon néhány percet, amíg a vállalkozók válaszolnak a pályázatra, akik képesek lesznek kiszámolni az összes építési költséget
- Válasszon szakembert, akinek munkája a lehető legjobban megfelel a követelményeknek
A Yuda vállalkozók képesek lesznek kiszámolni az építési költségbecslést a megállapított normák és szabványok teljes betartásával. Az ilyen szintű szakemberek által készített becslési dokumentáció a jövőben lehetővé teszi a teljes ellenőrzést az építési folyamat felett.
Az építési munkákra vonatkozó becslések elkészítése kötelező, mivel szinte minden projektnek van költségvetése, amelyet jóvá kell hagyni. A cikkben az építési becslések kidolgozásának alapelveiről és arról beszélünk, hogy a Business.Ru szolgáltatás hogyan segít a becslés elkészítésében.
Amiről megtudhatja:
A költségvetés alapelvei
Bármilyen becslést készítenek annak érdekében, hogy legyen egy terv egy adott projekt megvalósítására, de más problémákat is megold. Például az építési és egyéb javítási munkák költségvetésére a következőkre van szükség:
- külön pénz szükséges a különféle anyagokhoz, eljárásokhoz és munkákhoz;
- megérteni és megmondani az ügyfélnek, hogy mennyibe kerül az építkezés;
- egyenletesen és helyesen kezelje a pénzáramokat, az időnek és a követelményeknek megfelelően;
- ellenőrizze egy adott terv pénzügyi életképességét.
A kivitelezés során becsült számítás az egyes folyamatokhoz külön-külön szükséges anyag- és munkadarabokat mutatja.
Hagyományosan a becslés az építési szolgáltatások nyújtásáról szóló szerződés mellékletét képezi.
A költségvetési funkció a Business.Ru szolgáltatás egyik újdonsága. Ez hasznos azoknak a vállalkozóknak és a rendszer használóinak, akik szakmailag részt vesznek az építőiparban vagy a befejező munkákban. Emellett az építési becslések elkészítésének lehetősége leegyszerűsíti a vállalkozókkal való kommunikációt az üzletek tulajdonosainak, akik elmélyülnek a létesítményeik javításának folyamatában.
A költségvetés elveit egy speciális útmutató ismerteti: "Módszertan az építési termékek költségeinek meghatározásához az Orosz Föderációban" MDS 81-35-2004.
Szerinte többféle becslés létezik. Alapvetően a dokumentum meghatározza a becsléseket, amikor kormányzati rendeletekkel és hivatalos szervekkel dolgozik.
Az építési becslések típusai
Az MDS 81-35-2004 a következő konstrukciós becsléseket azonosítja:
- helyi becslések (elsődleges dokumentumok nagy létesítmények és építmények építéséhez: épületek, utak stb. az alapár szintjén és előrejelzéssel);
- objektum becslések (dokumentumok a helyi becsléseka folyó év áraival összeállítva);
- összefoglaló becslések (korábbi dokumentumok, valamint az igazgatási apparátus működésének becsült költségei alapján készültek). Meghatározzák a létesítmények építéséhez szükséges pénzeszközök végső határát.
Fontos!Módszertani ajánlásokra van szükség nagy állami megrendelések vagy építőipari cégek szakmai becsléseihez. Az ilyen becslések elkészítésekor általában referenciakönyveket használnak a 2000-es árakkal, majd együtthatóval változtatják meg őket.
Ha kisvállalkozásokról beszélünk, amikor magánvállalkozásokkal vagy magánszemélyekkel dolgozunk, akkor elkészül a becslés egyszerűbb változata. Az ilyen dokumentum típusa különbözik az építkezés területén: általános becslés az építési munkákról, valamint becslés a befejezésről, az elektromos szerelésről, a tervezésről, a vízvezeték-szerelésről, a tetőfedésről, a szerelésről és más típusú munkákról.
Az építési munkák becslése szükséges, ha globális projektet kívánnak végrehajtani: az új épület építésétől az új épület hozzáadásáig.
Az építési munkák mintabecslése sok más pozícióban különbözik a többi becsléstől. Például nemcsak a telepítés listáját, hanem a szétszerelési munkákat is tartalmazhatja.
Az építési munkák becsült mintája így néz ki:
Az építési munkák becsült mintája önállóan összeállítható egy Excel táblázatban, vagy speciális szolgáltatásokat is igénybe vehet a becslések elkészítéséhez. Ez a funkció például a "Business.Ru" felhő elszámolási rendszerben érhető el.
A szolgáltatásban végzett munka eredményei alapján a kész becslés az Excel-be is feltöltésre kerül, ahol tovább javítható.
Az elektromos munka az elektromos vezetékek javításának teljes skálája. Ezek magukban foglalják az elektromos vezetékek teljes és részleges cseréjét, az elektromos vezetékeket az új épületben, sőt egy elektromos panel, aljzatok és lámpák felszerelését is.
Egy ilyen dokumentum sajátossága, hogy a becslés alapja a költségekkel rendelkező művek felsorolása. Becslést készíthet az elektromos munkákról a Business.Ru szolgáltatás használatával.
Példa az elektromos munka becslésére:
A vállalkozó és a vevő közötti szerződés után egy villanyszerelővel rendelkező üzletet választanak, ahol a vásárlás megtörténik (vagy a berendezés vásárlását maga a megrendelő végzi az online áruházon keresztül).
A tervezési munka az épület építésének első szakasza. A szerkezet tervezésénél a becslés figyelembe veszi a szakemberek javadalmazását. Általában becslés a tervezési munka speciális referenciakönyvek szerint állítják össze, ahol kiszámítják a béreket és az együtthatókat. Egy ilyen dokumentumnak kevés oszlopa van.
Példa a tervezési munkák becslésére:
A javítási munkák becslése nagyon változatos lehet. Ez magában foglalja a befejezéssel vagy kisebb javításokkal kapcsolatos szakaszokat.
Példa a javítási munkák becslésére a falak szintezéséhez olyan helyiségben, ahol radiátorokat már telepítettek:
A vízvezeték-munkák a víz- és csatornacsövek beépítésével és cseréjével, valamint mosdók, WC-k, csapok, radiátorok stb. Telepítésével és szétszerelésével kapcsolatos munkák.
A kis magánvállalkozások és az egyéni vállalkozók úgy becsülik meg a vízvezeték munkáját, hogy nem veszik figyelembe a bérekre vonatkozó módszertani ajánlásokat.
A vízvezeték-munkák becsült mintáját az alábbiakban mutatjuk be:
Az építési munkák általános becsléséhez hasonlóan a tetőfedési munkák becslése általában nemcsak szerelési, hanem szétszerelési munkákat is tartalmaz.
A kép bemutatja az irodaház tetőfedési munkáinak becsült mintáját:
A külön becsléssel végzett hegesztési munkákat általában csak szakmai becslők készítik építőipari cégek figyelembe véve a módszertani ajánlásokat.
Ha azonban kisebb hegesztési munkákat végeznek, akkor a hegesztési munkák becslése egyszerűbb programokban végezhető el a dokumentumok elkészítéséhez. Például a "Business.Ru" felhőszolgáltatásban.
A hegesztés becslésének mintadarabja:
Ha a munkát ásatással végezzük, vagy éppen ellenkezőleg (lyukakba töltjük), akkor ezt a munkát földmunkának nevezzük.
A földmunka becslése általában magában foglalja a munka költségeit (a dolgozók és a munkások díjazását), valamint a fogyóeszközöket: lapátokat, táskákat stb.
Így néz ki egy, a földmunkákra vonatkozó becslés töredéke, amelyet módszertani ajánlások szerint készítettek:
A szétszerelés olyan munkák összessége, amelyek egy épület vagy annak egy részének (például falak, ablakok, ajtók stb.) Megsemmisítéséhez kapcsolódnak.
Általában egy ilyen dokumentumban a szétszerelési munkák költsége mellett fel van tüntetve a szemét padlóról történő elszállítása, a szemétszállítás és a hulladéklerakóig történő elszállítás költsége.
Mintabecslés a szétszerelési munkákhoz:
A telepítési munka valaminek a telepítésével kapcsolatos munkák összessége. A szerelési munkák becslése magában foglalja a berendezések árának kiszámítását, valamint a telepítés költségeit.
A "Business.Ru" programban létrehozhat egy hasonló becslést, amely segít eladni egy sor terméket technikailag összetett termékek telepítéséhez. Például intelligens otthoni rendszerek vagy elektronikus korlát megvalósításakor.
Egyébként az alábbiakban bemutatunk egy minta becslést a sorompó telepítési munkájáról, amelyet az üzlet kinyomtathat az ügyfél számára:
Üzembe helyezési munkák - munkák összessége a berendezés telepítése után: az összes folyamat ellenőrzése és beállítása. Általában a nagy építőipari vállalatoknál becsülik az üzembe helyezést, figyelembe véve a speciális referenciakönyvekben meghatározott szabványok kódjait és pozícióit.
Mintabecslés az üzembe helyezéshez:
A befejező munka a felújítás utolsó szakasza. Például tapétázás, laminálás, ajtók felszerelése stb.
Az alábbiakban bemutatunk egy becslést az egyik irodai szoba befejező munkájáról. Ez magában foglalja a mennyezet, a fal és a padló burkolatait.
A munka és az anyagok költségbecslése
A munka és az anyagok becslése egyszerűsített típusú becslés, amelyet apró javításokra használnak. Például, ha az áruháznak csak a falakat kell kifestenie, a minta és a munka árajánlat csak a festék és a festék költségét tartalmazza.
Felmérési munka becslése
A felderítő munka az építkezés felderítéséhez szükséges munkák felsorolása. A felmérés becslései gazdasági és technikai munkát egyaránt tartalmaznak.
A gazdasági számítások olyan tanulmányokat tartalmaznak, amelyek megalapozzák az épület építésének előnyeit ebben a bizonyos helyen. A műszaki komplex eset a geológia, a geodézia területén, amelyeket szintén az építkezés előtt hajtanak végre.
A felmérési munka becsült mintája főként a fizetések költségeit, valamint a szakemberek szállítását a tervezett építkezés helyszínére (benzin, autókölcsönzés stb.) Tartalmazza.
Az építkezés becsült költségének koncepciója
A becsült költség meghatározását nemcsak a becslések használják, hanem az összes elöljáró is, akik becsléseket készítenek a normák figyelembevétele nélkül. A legáltalánosabb nézet szerint a becsült költség az építésre szánt pénzösszeg. A vállalkozó és a megrendelő által felhasznált teljes összeg a finanszírozás összegének meghatározásához.
A becsült költség levezetésekor az építőipari termékek árait, a felszerelések (bérlet, vásárlás), elszállítás és szállítás költségeit, a munkások és vezetőik bérének költségeit veszik figyelembe.
A becsült költséget a közvetlen és az általános költségek, valamint a szervezet becsült nyeresége határozza meg.
A közvetlen költségek magukban foglalják az anyagköltséget, a gépek és mechanizmusok üzemeltetését, valamint az alkalmazottak javadalmazását.
Az építési becslés általános költségei közvetett készpénzköltségek, amelyek a munkaszervezéshez kapcsolódnak. Ide tartozik például az adminisztratív személyzet javadalmazása, a becslések és egyéb dokumentumok elkészítésére szolgáló programok használatáért fizetendő fizetés, a mobil kommunikáció használata, az adminisztratív helyiségek bérlése stb.
A becsült nyereség pénz a vállalkozók költségeinek fedezésére és a munkavállalók ösztönzésére (például túlóradíjak).
Az öt legfontosabb költségvetési hiba
Az építési becslések elkészítésekor időszakosan hibák fordulnak elő. Íme az 5 leggyakoribb hiba.
- Elvileg becslés hiánya... A megrendelő találkozik az elöljáróval, és szavakkal megtudja a munka árait. A vállalkozót egy ismerős ajánlotta, így a leendő megrendelő nem kételkedik az őszinteségében, és a költségek becsléséhez egyszerűen az árakról érdeklődik.
Ennek eredményeként az építési vagy javítási költségek meghaladják az összes megengedett határt. Végül is, ha nincs külön megállapodás az anyagokról, a vállalkozó megvásárolja az előírt mennyiséget meghaladó mennyiségű építőanyagot.
- Nincs munkakör.A kivitelezési becslés egyszerűen megadhatja egy adott művelet (például egy használati helyiség javítása) költségeinek összegét, de a munka köre nem jelenik meg.
Ennek eredményeként kiderül, hogy a vállalkozó a becslés elkészítésekor csak a fő munkát jelölte meg ezen a tárgyon, és a további, kisebbeket elfelejtette (szándékosan vagy véletlenül - ebben az esetben nem számít). Az ügyfélnek külön kell fizetnie.
Például egy boltban a mennyezet igazítása történik. A vállalkozó úgy döntött, hogy hálót és minimális vakolatot használ. De a régi bevonat eltávolítása során nagyon nagy kötések találhatók a lemezek között, ami ötször nagyobb vakolatfogyasztást igényel. Az ügyfél javítási költségei nőnek.
- További munka a becslésben... Ez a hiba lehet véletlenszerű vagy eseti. Előfordul, hogy a nem hivatásos építők nem tudnak egyszerűbb technológiáról, és összetettebb munkálatokat feltételeznek. A becslésben további munka jelenhet meg szándékosan a bérek költségeinek növelése érdekében.
- Túl sok anyag a becslésben. Az anyagmennyiség túlbecsülése a szükséges több mint 15% -ával nem a vállalkozó biztosítása, hanem hiba. Végül is, egy jó építési becslés elkészítése érdekében, például egy üzlet javításához, meg kell mérni az összes falat, ablakot, ajtónyílást a felületek egyenetlenségeinek tisztázása stb. Azonban ritkán vállalkozik ilyen alaposan a számításokhoz.
- A becslésben nem minden mű feltüntetése.Egy gátlástalan vállalkozó a becslés nagy részét előkészítési munkákra fordíthatja. Az ügyfél a becslés maradéktalan mérlegelése nélkül, de csak a teljes összeget látja, látja, hogy az ár megfelel neki, aláírja a szerződést.
Ennek eredményeként a vállalkozó elvégzi a durva munkát és eltűnik. Az ügyfél, alaposan megnézve a becslést, látja, hogy valóban csak az előkészítő részt fizette. Ennek eredményeként egy ilyen "hiba" az építési becslésben túlfizetéshez vezet.
A projekt egy objektum (feltehetően egy bevásárló- és szórakoztató központ) megépítése. Az objektum a moszkvai Mytishchi városban található, a következő címen: st. Letnaja, 26. A létesítmény becsült üzembe helyezési ideje 2019.
Az objektum lefedettségi területei
Az üzleti központ építésének koncepciójának kidolgozása során meg kell határozni a telephelyet körülvevő szolgáltatási terület határait.
Hagyományosan az objektum körüli terület három zónára osztható (a hely közelségétől függően):
- 1. bekerítő gyűrű: a Yubileynaya és a Mira utcák határolják, a Yauza folyó határolja.
- 2. bekerítő gyűrű: a város nagy részét lefedi, kivéve a távoli területeket - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass kerület, Vostochnaya Perlovka és Druzhba.
- 3. bekerítő gyűrű: Mytishchi teljes városát lefedi, beleértve a Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Vostochnaya Perlovka és Druzhba körzeteket.
A projekt sikerének belső és külső tényezői
A külső tényezőket a befektető nem tudja ellenőrizni, de befolyásolásuk a projekt későbbi fejlődésére alapvető fontosságú az üzleti központ építésére irányuló projekt megvalósításában.
A külső és belső fejlődési tényezők összehasonlítását az alábbi táblázat mutatja be.
Az elemzés alapján arra a következtetésre juthatunk, hogy az üzleti központ építésének eldöntésekor több paramétert kell figyelembe venni:
- A régió gazdasági, társadalmi és demográfiai fejlődésének kilátásai.
- A verseny szintje azon a területen, ahol az objektum található.
- A térségben élő népesség társadalmi-demográfiai jellemzői.
- Magának az objektumnak a jellemzői.
- A projekt beruházási mutatói.
Meg kell jegyezni, hogy a szentpétervári üzleti központok építésének költsége átlagosan 450 millió rubel, 40 000 négyzetméter. m. Ez a mutató azonban kissé eltér a moszkvaiétól.
Meg kell jegyezni, hogy Moszkvában az üzleti központok építésének költsége körülbelül 600 millió rubel egy több mint 40 000 négyzetméteres négyzetért. m.
Objektum SWOT elemzés
Az alábbiakban összefoglaló táblázat található az építkezéshez javasolt objektum SWOT elemzéséről.
| S - erősségek | W - Gyengeségek |
|
|
| O - Lehetőségek | T - fenyegetések |
|
|
A létesítmény erősségeinek és gyengeségeinek, fejlesztésének és fenyegetéseinek elemzése után megfontolhatjuk a területek használatának két különböző lehetőségének megvalósítását:
- Bevásárló központ.
- Bevásárló- és szórakoztató központ.
Bevásárló központ
Ebben az esetben egy bevásárló galériára koncentrálhat. A bevásárló terület nagy mérete növeli a kínált termékek változatosságát. Az üzlethelyiségek bérleti díja lényegesen magasabb, mint a szórakoztató helyiségeké. Ebben az esetben a bevásárlóközpont lefedettsége csak a környezet első gyűrűje lesz.
Ez az üzleti terv egy üzleti központ építésére a legoptimálisabb, ha kétszintes létesítmény épül.
Bevásárló- és szórakoztató központ
A második esetben a szórakoztató komponensre koncentrálhat. A javaslat legfőbb előnye, hogy a városi piacon élesen hiányzik a gyermekek szabadidős szolgáltatásaiból. A szórakoztató zóna jelenléte növeli a vásárlók által az oldalon töltött időt. Az új bevásárlóközpontokban a kiskereskedelmi és szórakoztató helyiségek aránya 50-50%.
Javasolt egy élelmiszerbolt elhelyezése a földszinten.
Ha nagyszámú szórakoztató szolgáltató van, akkor a bevásárlóközpont képes lesz vonzani a látogatókat a város környékének első és részben második körgyűrűjébe, mivel a városban nincs elegendő szórakozási lehetőség. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ilyen típusú szolgáltatások bérleti díjai alacsonyabbak, mint az üzlethelyiségeké, ami végül a projekt megtérülési idejének növekedéséhez vezet.
A külföldi tapasztalatok szerint a projekt legoptimálisabb megvalósítása egy bevásárló- és szórakoztató komplexum létrehozása lesz, mivel ez az opció csökkenti a kereskedelmi kockázatokat.
A tervezett üzleti központ az A osztályba tartozik. A hozzárendelhetők közül a legmagasabb. Az A osztályú besorolás jelzi az épület összes helyiségének presztízsét, a modern életfenntartó rendszerek jelenlétét és maga a központ munkáját.
Az A osztályú üzleti központ építésének költségeit egy konkrét példához az alábbiakban mutatjuk be. Nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy egy másik városban egy bevásárló- és szórakoztató központ építése volumenét tekintve teljesen más pénzügyi beruházásokkal járhat.
A projekt pénzforgalmának elkészítése
Feltehetően a bevásárlóközpontnak az alábbi paraméterei lesznek az építési engedély megszerzésekor:
- A bevásárlóközpont teljes területe 9672 négyzetméter. m.
- Az 1. emeletet is beleértve - 4847 négyzetméter. m.
- A 2. emeletet is beleértve - 4825 négyzetméter. m.
- Foglalkoztatási ráta az 1. évben - 70%.
- A kihasználtság a következő években 95%.
- Nem fizetési kockázat - 0%.
- Éves jövedelem növekedés - 5%.
Mivel a bérleti szerződés meghatározza a 30 napon túl esedékes bírság összegét, az üzleti központ építése során a fizetés elmaradásának kockázata nulla. A bérleti díjak éves növekedése 5% lesz.
Ezt az alábbi táblázat világosabban mutatja.
Beruházások üzleti központ építésébe (RUB)
| Irány | Beruházások | ||||
| 1. Költségek | Építési és szerelési munkák | ||||
| más költségek | |||||
| Részleges összefoglaló: | |||||
| 2. Kapcsolatok | Vízellátás | ||||
| Szennyvíz | |||||
| Hőellátás | |||||
| Tápegység | |||||
| A villamos energia korlátozásának kiosztásáért | |||||
| Részleges összefoglaló: | |||||
A legfontosabb pont a tőkebefektetések finanszírozásának kérdéseinek tanulmányozása. Erre a célra a társaság saját és felvett forrásai egyaránt felhasználhatók. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk az építési projekt finanszírozásának adatait.
Projektfinanszírozás:
- Beruházások összesen - 13 439 642 USD
- Az 1. évet is beleértve - 10 939 642 USD
- A 2. évet is beleértve - 2 500 000 USD
- Összes kölcsön tőke - 13 439 642 USD, beleértve az első évet: 10 939 642 USD, a második évben 2 500 000 USD.
- A hitel törlesztési ideje 10 év.
- A hitel kamatlába 18%.
A projekt pénzügyi eredményeinek kutatása során fontos szempont a vállalat adóterheinek összegének és összegének tanulmányozása az üzleti terv adatai szerint.
Az alábbiakban bemutatjuk a projektre tervezett adó levonások eredményeit.
A projekt működése során befizetett adók:
- Ingatlan - 2,2%.
- Nyereség - 20%.
- Áfa - 18%.
A pénzforgalom kiépítéséhez meg kell határoznunk a területek bérbeadásából származó bevételek hozzávetőleges összegét, amelyhez a bevásárló- és szórakoztatóközpont területét be kell rendezni. A zónázási elemeket az alábbi táblázat mutatja be.
Zónázás
A tervezett üzleti központ helyiségeinek bérbeadásából származó jövedelem kiszámítása központi kérdés, mivel összefügg a hatékonyságával. Különböző előrejelzési lehetőségek állnak rendelkezésre az ilyen jövedelem megszerzéséhez: optimista, átlagos és pesszimista. Az alábbi táblázat egyértelműbben mutatja az egyes lehetőségek jellemzőit.
Az első táblázat pesszimista előrejelzést ad a jövedelemszerzés lehetőségéről.
A bérleti jövedelem kiszámítása. Bérleti díjak - pesszimista előrejelzés
Ezek a táblázatok arra engednek következtetni, hogy a projekt megvalósításának eredményeként a bevásárló- és szórakoztató központban lévő hely bérléséből származó jövedelem pesszimista összege 3909468 dollár lesz.
Az alábbi táblázat a bevásárlóközpont bérbeadásából származó jövedelem kiszámításának átlagolt változatát mutatja.
A bérleti jövedelem kiszámítása. Bérleti díjak - átlagos
Ezek a táblázatok arra engednek következtetni, hogy a projekt megvalósításának eredményeként a bevásárló- és szórakoztató központban lévő hely bérléséből származó bevétel átlagos összege 4 429 399 USD lesz.
Szükség van egy optimista előrejelzés előrejelzésére is az objektum jövedelmének esetleges bevételéhez a helyiségbérlésből, amelyet az alábbi táblázat mutat be.
A bérleti jövedelem kiszámítása. Bérleti díjak - optimista előrejelzés
Ezek a táblázatok arra engednek következtetni, hogy a projekt megvalósításának eredményeként a bevásárló- és szórakoztató központban lévő hely bérléséből származó jövedelem optimista összege 4 776 385 USD lesz.
Számítsuk ki a kölcsönvett pénz költségét és visszafizetési ütemezését az alábbi táblázatban.
| Egyenleg a lejáratig | A jelenlegi fizetés% -a | Tőkeösszeg folyó fizetésekből | Havi fizetés |
|
Megjegyzés: A 3. hónapban a havi fizetés kétéves türelmi időt és 5 143 445 USD kamat aktiválást tartalmaz.
A táblázat adatai azt mutatják, hogy a projekt havi kifizetése havi 3 214 579 USD lesz.
más költségek
Megfontolunk és kiszámolunk mindenféle működési költséget az üzleti központ építése során:
- Az első két évben az őrök munkája lefedi az állandó kötet felét.
- A takarítási szolgáltatások kiszámítása magában foglalja az összes terület és terület takarítását.
- A bérek teljes kifizetését figyelembe veszik, figyelembe véve az összes adót és áfát.
- Éves 5% -os éves béremelés.
- Az összes működési költség átkerül a bérlőkre (kivéve az 1. évet és a 2. év felét).
A cash flow összeállításához a következő adatokat számoltuk ki:
- Becsült átlagos bérleti jövedelem a projekt megvalósításának 10 évére, feltéve, hogy az első évben a bérelt terület 70%, a következő években pedig 95%.
- Az ingatlan értékcsökkenése évi 3,33% lesz.
A finanszírozási tevékenység keretében végzett számítások tartalmazzák az adótörvények szerinti kamatfelesleget, mivel a finanszírozás előtti és utáni formátum nem kerül összeállításra.
Mivel az építkezést „a munka fázisai szerint” fogadják el, és az első évtől kezdődően alakul ki a pénzforgalom, amelyet attól a pillanattól számítva számolnak el, amikor a projekt az első rubelt bevételt generálja, a vállalat az építkezés befejezése után az első évben elveszíti az áfa-visszatérítés jogát.
Mivel a projekt egyenlege pozitív érték, amikor a létesítmény eléri a 100% -os kapacitást, az egyéb és rendkívüli kiadásokat nem vették figyelembe a számításokban.
A rendelkezésre álló adatok alapján lehetőség van a projekt által generált tervezett pénzáramok megjelenítésére.
Az alábbi táblázat a projekt működési költségeit mutatja.
Üzemeltetési költségek
| Üzemeltetési költségek | ||||||||||
| Adminisztráció | ||||||||||
| személyzet | ||||||||||
| fogyóeszközök | ||||||||||
| felszerelés | ||||||||||
| személyzet | ||||||||||
| fogyóeszközök | ||||||||||
| felszerelés | ||||||||||
| Azok. szolgáltatás | ||||||||||
| személyzet | ||||||||||
| fogyóeszközök, beleértve az overallokat is | ||||||||||
| engedélyek | ||||||||||
| személyzet | ||||||||||
| fogyóeszközök, beleértve a munkaruhákat és felszereléseket | ||||||||||
| Biztosítás | ||||||||||
| felelősség | ||||||||||
| Súlyozott átlagos négyzetméterenkénti fogyasztás a fülem | ||||||||||
| Évente összesen | ||||||||||
| A tulajdonos által fedezett működési költségek |
A táblázat azt mutatja, hogy a működési költségek összege az első évben 271 707 dollárt tesz ki, majd évről évre növekszik, és a 10. évben eléri a 740 157 dollárt.
A projekt hatékonyságának ezt követő elemzésében az első táblázat figyelembe veszi a projektbevételek dinamikáját az első 10 évben.
Projekt bevétel
Ezek a táblázatok arra engednek következtetni, hogy a projekt bevételeinek összege az első évben 2 717 987 dollárt tesz ki, majd a jövedelem nő, a 10. évre pedig 39 702 947 dollár lesz.
A projekt kutatása során fontos az értékcsökkenési levonások kiszámítása, amelyet az alábbi táblázat mutat be.
Projekt szerinti értékcsökkenés
Amint az a táblázatból kiderül, az amortizációs levonások összege a harmadik évben 262 153 USD, az utolsó, 10. évben pedig 227 582 USD lesz. Az amortizációs levonások teljes összege a projekt minden évére 1956 147 USD lesz.
Az alábbi táblázat a projekt pénzforgalmát mutatja.
Pénzforgalom
| PÉNZFORGALOM | |||||||||||
| Elsődleges tevékenység | |||||||||||
| Bruttó jövedelem | |||||||||||
| Működési költségek | |||||||||||
| Fizetendő áfa | |||||||||||
| Működési tevékenységek | |||||||||||
| 11% CT - az NB csökkenése | |||||||||||
| Tulajdon adó | |||||||||||
| Jövedelemadó | |||||||||||
| ÖSSZESEN fő tevékenység szerint | |||||||||||
| Pénzügyi tevékenység | |||||||||||
| 7% -kal meghaladja a normát | |||||||||||
| Hitel test | |||||||||||
| Kifizetés az alapítóknak | |||||||||||
| ÖSSZESEN a pénzügyi tevékenységekre | |||||||||||
| Beruházási tevékenység | |||||||||||
| áfa-visszatérítés | |||||||||||
| ÖSSZESEN a befektetési tevékenységekhez | |||||||||||
| ÖSSZESEN összesen |
A táblázatból látható, hogy a projekt teljes cash flow-ja 1.300.415 USD lesz.
A diszkontráta becslése
Arra szolgál, hogy a jövőbeni jövedelemáramokat egyetlen aktuális értékre fordítsa át. A diszkontráta (r) kumulatív kiszámítása a következő képlettel történik:
α az adott időszak átlagos inflációs rátája.
MRR (Minimum Return Risk) - a projekt működtetésével járó minimális valós kockázati ráta.
RI (Investment Risk) - a projekt résztvevői által megkövetelt átlagos megtérülés (kockázat) szintje.
A kockázat MRR minimális reális mértéke ebben az esetben megegyezik a felvett pénzköltséggel, nevezetesen 18% -kal, vagyis a banki hitel kamatlábával.
A beruházási megállapodással összhangban a projekt résztvevőinek megkövetelt átlagos megtérülési ráta 2%.
Így a diszkontráta a következő lesz:
r \u003d (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% \u003d 30%
következtetések
Az üzleti központ építésére vonatkozó üzleti terv elkészítésekor figyelembe vették a projektet, optimista következtetéseket vontak le.
A következő három évben mérsékelt gazdasági növekedés figyelhető meg a Mytishchi régióban, a régió átlagos mutatói azonban elmaradnak a moszkvai régió átlagától. A gépipar, a műszergyártás és az építőipar továbbra is a vezető iparágak maradnak.
2018 végére a kiskereskedelem forgalmának növekedési ütemét 40% -kal, a lakossági fogyasztói szolgáltatások éves volumenének 35% -os növekedését tervezik növelni. A kereskedelem növekedését a középosztály növekedése és jövedelme biztosítja.
A nemzetközi normáknak megfelelő tér éles hiány, a jó minőségű üzlethelyiség iránti kereslet meghaladja a kínálatot. Ez a bevásárló- és szórakoztató központ létrehozásának és irányításának minőségi javulását eredményezi.
A ruhaüzletek jelentik a mai kereslet fő forrásait. A bevásárlóközpontok területének mintegy 50% -át teszik ki. Az üresedési ráta 2018-ban 10-15% lesz. A kiskereskedelmi ingatlanok várható növekedése kb. 75 000 négyzetméter lesz. m. Jelenleg az átlagos bérleti díj a városban 405 USD / négyzetméter. m / év (beleértve az áfát és a működési költségeket).
Az első bekerített zóna számos olyan tulajdonságot tartalmaz, amelyek mind az élelmiszeriparban, mind az ipari szektorban versenyeznek.
A cash flow kiszámításakor figyelembe vették az átlagos bérleti díjat, az ingyenes helyiségek 5% -os rendelkezésre állását, valamint a hitel összes működési költségét és kifizetését. A projekt pénzforgalma pozitívnak bizonyult, de még mindig nem elég nagy.
A diszkontráta, amely tartalmazza az átlagos inflációs rátát, a projekt által generált kockázatot és az átlagos megtérülést, 30% volt.
Így a bemutatott projekt megfontolásra elfogadható, mivel a számítások megmutatják annak jövedelmezőségét és hatékonyságát.
Átalakító
