Существует несколько основных форм управления многоквартирным домом, определяемых Жилищным Кодексом:

Имея свои сильные и слабые стороны, эти формы управления МКД дают возможность выбрать наиболее подходящий вариант для каждого отдельного случая.

Переход из одной формы управления в другую

Согласно жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом осуществляется коллективом собственников жилых помещений.

Важно! Форма управления домом выбирается коллективно и может быть изменена в любой момент в результате принятия коллективного решения по этому поводу.

Для осуществления перехода от совета дома к ТСЖ необходимо:

1. Организовать собрание собственников жилья. В рамках текущей схемы управления это не должно составить труда, особенно если инициатором является кто-то из действующего совета дома.
2. Вынести на обсуждение вопрос о переходе к ТСЖ. Для осуществления регистрации юр. лица необходимо заручиться поддержкой более половины собственников жилья.
3. Если согласие достигнуто, необходимо подготовить пакет документов для подачи в налоговый орган.
4. После успешной подачи документов остаётся только дождаться регистрации и переход завершён.

Список документов, необходимых для регистрации ТСЖ:

На этом процедура перехода от совета к ТСЖ заканчивается.

Из УК в ТСЖ

Немного иначе выглядит процесс смены формы управления при изначальном наличии управляющей компании, от услуг которой необходимо отказаться.

Справка! Чтобы отказаться от услуг управляющей компании и создать свое ТСЖ, такое решение должно быть утверждено на очередном собрании собственников. На нем же, устанавливается дата, с наступлением которой управление домом переходит от УК к ТСЖ.

До наступления этой даты, УК обязана продолжать обслуживать дом и выполнять свои функции в полном объёме, а после — передать все касающиеся управления документы в распоряжение ТСЖ. Порядок и список подаваемых для регистрации ТСЖ документов в сравнении с первым вариантом не меняется.

Таким образом, современное жилищное законодательство даёт собственникам право самостоятельного выбора наилучшего варианта управления их недвижимостью. Выбирайте с умом и помните: каждый сам несёт ответственность за своё благополучие.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Подготовленный Минстроем законопроект может привести к переделу рынка управления жильем. Поправки упраздняют ЖСК для уже построенных домов и упрощают ликвидацию ТСЖ. В то же время муниципальные власти получают возможность самим назначать управляющие компании для домов, оставшихся без управления. Эксперты опасаются, что в результате ряд домов попадет под контроль УК, аффилированных с местными властями.

Министерство строительства и ЖКХ России подготовило ряд поправок к Жилищному кодексу (ЖК; текст есть в распоряжении «Газеты.Ru»), которые могут существенно изменить рынок управления жилой недвижимостью. В частности, значительно ужесточается ответственность ТСЖ. Часть 6 статьи 20 ЖК дополнили положением о том, что органы жилинспекции обязаны обращаться в суд с требованием о ликвидации товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), в случае если в течение месяца не были устранены выявленные нарушения.

Как пояснили в Минстрое, речь идет о нарушениях требований к уставу ТСЖ либо к порядку создания ТСЖ.

Сегодня у органов жилинспекции уже есть право обращаться в суд, однако поправки делают такие обращения обязательными. Как отмечают эксперты, к своему праву ликвидировать ТСЖ проверяющие прибегают нечасто.

«Пока практика сложилась неоднозначная. Какие-то организации жилнадзора, после того как нарушения были выявлены, выдавали предписания, но дальше никаких шагов не предпринимали. Нередко иски подавали сами жильцы, по чьим жалобам и проводилась проверка», - рассказывает Александр Козлов, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя».

На его взгляд, хотя ужесточение контроля за деятельностью ТСЖ оправданно, месячный срок с момента выявления нарушения до требования о ликвидации в ряде случаев может быть чрезвычайно мал.

«Многие процедурные моменты, необходимые для исправления нарушений, например организация повторного собрания, зачастую требуют больше месяца. Подобная норма может привести к массовым зачисткам ТСЖ», - говорит Козлов.

В свою очередь, в пресс-службе Минстроя отметили, что «установленного срока достаточно для устранения допущенных нарушений».

ЖСК упразднят после последнего взноса

Помимо этого, поправки предполагают ликвидацию ЖСК, которые в течение трех месяцев, после того как будет уплачен последний взнос за жилье, должны быть распущены. После этого жильцы должны создать ТСЖ. Между тем, как отмечает Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ «Контроль», сегодня достаточно заметное количество домов управляется через ЖСК.

«Многие ЖСК уже давно занимаются управлением домами и неплохо справляются со своими обязанностями», - говорит юрист.

Сами представители ЖСК также не согласны с возможной ликвидацией кооперативов.

«У нас шестьдесят с лишним лет кооперативу. Сейчас в управлении восемь корпусов по разным адресам, отлажена уже система управления домами. Все совершено прозрачно, если не устраивает правление, можно переизбрать.

Если ЖСК упразднить, то жильцы от этого точно не выиграют», - уверена Евдокия Гостеева, заместитель председателя правления ЖСК «Работники Академии наук СССР».

Как она отметила, в случае упразднения ЖСК в лучшем случае распадется на несколько разных ТСЖ, каждому из которых придется искать себе новую управляющую компанию.

«При этом предполагать, что ТСЖ с легкостью зарегистрируют как юридическое лицо, не приходится, уже есть много сообщений о том, с какими проблемами это сопряжено. Да и жильцы вряд ли проявят достаточную активность, чтобы собраться и организовать ЖСК. Сейчас на собраниях можно видеть только женщин пенсионного возраста», - говорит Гостеева.

По ее мнению, это все затевается для того, чтобы передать дома в управление новым управляющим компаниям.

Схожего мнения придерживаются и некоторые эксперты, которые обращают внимание на следующий пункт поправок, который дает право органам местного самоуправления самим назначать управляющие компании. Речь идет о дополнении статьи 161 частью 17.

«Данная норма определяет порядок управления многоквартирными домами в тот период, когда управляющая организация по каким-либо причинам не определена (например, ТСЖ ликвидировано, собственники сами не выбрали управляющую организацию, а объявленный муниципалитетом конкурс не состоялся). На тот период, пока собственники не выберут способ управления либо управляющую организацию либо пока не состоится конкурс, чтобы обеспечить надлежащее управление домом, муниципалитет вправе «назначить» управляющую организацию, имеющую лицензию, управлять этим домом», - пояснили в пресс-службе Минстроя.

В пояснительной записке к законопроекту говорится только о домах, которые требуют ремонта, поэтому УК их не берут в управление, опасаясь излишних расходов. Однако ликвидация ЖСК и ужесточение надзора за ТСЖ позволяют предположить, что количество бесхозных домов, управлять которыми достаточно выгодно, может ощутимо вырасти.

Не секрет, что большинство жильцов довольно пассивны и не посещают собрания дома. В такой ситуации собрать кворум и утвердить новое ТСЖ будет нельзя.

«В этом случае предполагается проведение открытого конкурса на управление домом.

Но тут прослеживается заинтересованность со стороны органов местного самоуправления, которые могут конкурс саботировать, после чего получают возможность сами назначать управляющую компанию.

Не могу сказать, что это примет массовый характер, но тут видна коррупционноемкая составляющая, на которую следует обратить внимание», - предупреждает юрист.

Еще один опасный момент - изменение системы подсчета голосов на собраниях собственников жилья. Если сейчас голоса определяются количеством квадратных метров в собственности (1 кв. м равен одному голосу), то новая норма предполагает, что каждый собственник жилья получает один голос. На первый взгляд, достаточно справедливое предложение, но и здесь есть подводные камни.

Одна квартира может быть в общей долевой собственности, тогда у каждого из совладельцев появяется право голоса. Это в том числе возможность для махинаций на собраниях - организуется несколько «резиновых квартир», чьи собственники уже могут составить большинство на собрании и продавливать нужные решения, обозначает риски Новиков.

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели - дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно - нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз . Способов управления домом всего три:

непосредственное управление собственниками,




управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),




управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников . Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.

Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может - только общее собрание членов кооператива.

Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.

А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор - дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?

Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.

ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК - пожилой пенсионер - по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома - пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит - и ладно.

Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает - большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?

Обслуживает дом районный ДЕЗ - управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.

Поэтому плату за содержание и ремонт жилых помещений собирает не ДЕЗ, а ЖСК.

Тут нужно сделать теоретическое отступление: в большинстве домов, в которых нет ЖСК или ТСЖ, плата за содержание и ремонт жилья включена в ЕПД - единый платежный документ с платежными реквизитами расчетного центра. Тот самый, по которому жильцы платят за воду, отопление, газ.

Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ - квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:

Наименование П лощадь Тариф Ито го

Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.

Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.

Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.

За первой строкой кроется плата за содержание и ремонт жилья. Та самая, которая входила бы в ЕПД, если бы никакого ЖСК в доме не было. Надо сказать, что тариф этот не берется с потолка, а утверждается на общем собрании собственников. А как быть, если общего собрания собственников не было? На этот случай правительство Москвы устанавливает и ежегодно утверждает тарифы как раз для таких безответственных и ленивых коллективов. На 2014 год эти тарифы указаны в постановлении правительства Москвы №748-ПП от 26.11.2013. В зависимости от обустройства дома и количества жилплощади у собственника тариф колеблется от 12.63 до 21.78 рублей за квадратный метр.

То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.

А вот вторая и третья строчки - это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК... Да, утверждены кооперативом... Да, из этих денег правление получает зарплату...” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу - утрутся.

Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.

Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая - опаньки! - нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.

А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно - председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы - ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….

Сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки - как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.

Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.

Что же делать?

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?

Не надо. Дело в том, что такой ЖСК - это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления - непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же - ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.

А в подробности вдаваться не будем - это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома - это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом - организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет - это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.

В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?

Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?

Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.

А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:

А) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);

Б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);

В) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива - предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).

Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации - бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))

А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.

Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.

Бухгалтер в жилкооперативе – это финансовый работник, основной задачей которого является организация финансовой деятельности ЖСК в соответствии с принятой в кооперативе учётной политикой.

В ходе своей деятельности бухгалтерский работник должен руководствоваться:

• Жилищным кодексом.
• Налоговым законодательством.
• Методами ведения строгой финансовой отчётности.
• Хозяйственной политикой жилищной структуры.
• Положениями устава.

Финансовый сотрудник является лицом, подотчётным председателю правления жилкооператива и ежегодной конференции его пайщиков, а также ревизионной комиссии, по требованию которой бухгалтерия представляет к проверке все финансовые документы жилищной структуры (п. 4 ст. 120 ЖК РФ).

Работники бухгалтерии могут назначаться как из числа пайщиков, так и со стороны.

Главным критерием при назначении таких сотрудников является знание правил финансового документооборота и специфики перераспределения и учёта средств в жилищном кооперативе.

Должностная инструкция

С привлекаемым для осуществления финансового учета сотрудником заключается трудовой договор, а деятельность сотрудника регулируется должностной инструкцией. Это официальный документ, в котором прописаны:

Общие положения содержат сведения о субординации в бухгалтерском отделе, условия замещения должностей, а также нормативные документы и законодательные акты, на основе которых составлена инструкция.

К обязанностям главного бухгалтера ЖСК относятся:

1. Контроль над фиксацией доходной и расходной части бюджета жилкооператива.
2. Ежеквартальный анализ финансовой деятельности жилищной структуры.
3. Формирование прогнозов по наполняемости смет.
4. Формирование отчётов для контролирующих органов.
5. Ведение бухгалтерской документации (листов учёта, журналов, приходных книг и т.д.).
6. Проведение и оформление инвентаризации.
7. Соблюдение норм платёжной дисциплины.

Работники бухгалтерии несут материальную ответственность перед правлением и пайщиками жилкооператива в размере своей заработной платы, а при нарушении имущественных прав третьих лиц или растрате средств могут привлекаться к уголовной ответственности и отвечать всем личным имуществом.

Бухучёт в ЖСК

Бухгалтерский учёт в жилкооперативах подразумевает деятельность правления и сотрудников бухгалтерии, направленную на фиксацию осуществляемых финансовых операций, а также ведение журналов, предусмотренных учётной политикой компании.

Бухучёт в жилищном кооперативе имеет следующие составляющие:

1. Запись проводок для совершаемых операций.
2. Формирование платёжных квитанций для членов и не членов жилкооператива.
3. Фиксация оплаты счетов подрядных организаций.
4. Распределение средств между внутренними фондами и расчётным счётом в банке.

Ведение бухучёта осуществляется в журналах жилкооператива, предназначенных для записи финансовых операций и подлежащих хранению после окончания заполнения в течение трёх лет.

К журналам бухучёта относятся:

• Приходно-расходная книга.
• Журнал учёта квитанций.
• Зарплатный журнал.
• Книга отчётов.
• Списки внебюджетных поступлений.
• Списки должников.

Особенности бухучёта в кооперативе зависят от количества пайщиков, количества обслуживаемых собственников, не являющихся членами кооператива, а также внутренними особенностями.

Справка. Важнейшей частью бухучёта являются финансовые проводки операций.

Проводки

Под проводками (или контировками) понимается запись финансовых операций, осуществляемых в жилкооперативе, в соответствии с правилами строгой отчётности, установленными Приказом Минфина № 94н .

Данный приказ устанавливает соответствие между приходными и расходными операциями и номерами субсчетов, присваиваемых каждой операции в приходно-расходной книге.

Каждой операции соответствует свой номер субсчёта по дебету и кредиту. К типичным проводкам, используемым в жилищном кооперативе, относятся:

1. Задолженность пайщиков по взносам – Д 76 и К 86.
2. Задолженность по платежам жильцов, не являющихся пайщиками ЖСК – Д62 и К 90.
3. Учёт расходов на содержание общих помещений – Д 26 и К 69-71.
4. Оплата работ сторонних компаний – Д 26 и К 60.
5. Реформирование баланса – Д 99 и К 84.
6. Запись расходов на ремонтные работы – Д 96 и К 60.
7. Оформление расходов на обслуживание имущества жильцов кооперативных домов, вышедших из организации – Д 90 и К 20.
8. Расходы на обслуживание банковского расчётного счёта – Д 90 и К 51.
9. Создание фонда ремонта – Д 86 и К 96.

Для ряда операций бухгалтеру следует использовать сложные контировки, Например, когда доходы от аренды недвижимости переводятся в целевые расходы и только потом зачисляются на баланс кооператива.

Доход

Весь финансовый баланс жилкооператива делится на две части:

Все поступающие на баланс доходы ЖСК считаются материальным активом жилищной структуры и подлежат налогообложению. К доходам в жилкооперативах принято относить:

1. Членские взносы пайщиков.
2. Прибыль от хозяйственной деятельности.
3. Спонсорские поступления.
4. Благотворительная помощь.
5. Субсидии из местного бюджета.
6. Проценты по ценным бумагам.
7. Пени и штрафы, оплачиваемые владельцами помещений за просрочку взносов.

В зависимости от налоговой политики кооператива некоторые доходы могут не учитываться в активной части баланса .

Например, при упрощённой системе налоговых расчётов прибыль от хозяйственной деятельности может считаться целевыми средствами, направляемыми на уставные цели, и потому не подлежать налогообложению.

Чтобы отметить прибыль, полученную от хозяйственной деятельности жилкооператива (аренда помещений, рекламных мест и т.д.) в качестве целевых средств, не облагаемых налогом при УСН, необходимо к такой прибыли применить проводки Д 84 и К 86.

Вопросы финансового учёта в управляющей компании

Управляющие компании, привлекаемые различными жилищными структурами (товариществами, кооперативами и т.д.) для организации обслуживания общей недвижимости жильцов (членов ТСЖ или пайщиков), осуществляют бухгалтерский учёт финансов в качестве некоммерческих организаций.

Особенности учёта в управляющих организациях зависят от выбора системы налогообложения и учётной политики.

Налогообложение может осуществляться:

• По стандартной системе.
• По упрощённой системе.

Стандартный способ налогоначисления подразумевает обложение налогами всех доходов УК по ставке 13 процентов, а при упрощённой системе налоги начисляются на часть доходов, оставшуюся после вычета расходов. При этом необходимо учитывать, что движимое имущество, находящееся на балансе УК (снегоуборочные машины, оборудование и т.д.) не подлежит налогообложению только при УСН.

Учетная политика УК оформляется в качестве отдельного документа, который утверждается общим собранием членов жилищной организации. Данный документ должен содержать следующие сведения:

1. О способе налогообложения.
2. О периодичности формирования отчётов перед ревизором и общим собранием.
3. О способе учёта основных средств и нематериальной части актива.
4. О форме и внутренних регистрах бухучёта.
5. Рабочий план счетов, используемых при записи контировок.

Периодичность формирования финансовой отчётности бухгалтерских работников ЖСК, ТСЖ и ЖКХ определяется уставом организации, но не может проводиться реже одного раза в год (ч. 1 п. 3 ст. 120 ЖК РФ).

Итак, бухгалтер жилищного кооператива осуществляет учёт всех финансовых операций в организации и отчитывается о своей деятельности перед правлением, ревизором и пайщиками. Для этого он должен обладать достаточным опытом.

Чтобы усилить контроль над бухгалтерией в кооперативе, обязанности по учёту распределяются между несколькими сотрудниками , с каждым из которых подписывается договор о материальной ответственности.

Товарищество собственников жилья (установленная аббревиатура - ТСЖ) представляет собой некое объединения собственников жилых помещений с целью совместного управления общим имуществом, а также для обеспечения доступного и качественного оказания жилищно-коммунальных услуг. Как правило, физические лица, владельцы нежилых помещений прибегают к такого рода объединениям с целью оптимизации расходов на отопление, обслуживание придомовой территории, вывоз отходов и другие услуги, а также с целью избежать злоупотреблений со стороны управляющих организаций.

Жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК) — это объединение физических лиц или организаций, с целью аккумулирования денежных средств на строительство жилых помещений с последующей эксплуатацией управлением. Основным существенным отличием данных форм организации граждан является то, что в состав ТСЖ входят исключительно зарегистрированные в установленном законом порядке собственники жилых помещений, а членами ЖСК являются физические либо юридические лица, которые до момента приобретения статуса собственников выплачивают определенные паи в кооперативе.

На первый взгляд, процедура регистрации ТСЖ или ЖСК ничем не отличается от процедуры регистрации коммерческой организации в виде хозяйственного общества, например, ООО и прочих организационно-правовых форм, но такая аналогия не соответствует действительности. ТСЖ, ЖСК - это, прежде всего, некоммерческие организации, создаваемые не с целью извлечения прибыли, а с целью удовлетворения основных потребностей граждан в адекватном управлении жилищным фондом, принадлежащим им на праве собственности либо с последующим оформлением недвижимости в статус собственности.

Согласно действующему законодательству, ЖСК - является некоммерческой организацией, основным видом деятельности которой является не извлечение прибыли, а достижение результата, в части удовлетворения потребностей граждан в жилье. Члены ЖСК - это лица, объединившиеся для строительства собственного жилья с дальнейшим хозяйственным управлением уже построенным домом. Кроме того, законодательно установлен минимальный порог членов данного объединения - 5 физических либо юридических лиц.

На сегодняшний день ТСЖ наиболее благоприятная и эффективная форма управления многоквартирным домом для граждан. Собственники помещений в доме выбирают из своего числа Правление ТСЖ и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домом. ТСЖ заключает договоры с управляющей компанией либо напрямую с ресурс снабжающими организациями (газ, электричество, вода, вывоз отходов и т.д.) по тарифам, установленным органами власти. Содержание и ремонт общего имущества ТСЖ может поручить по договору управляющей организации и лишь контролировать выполнение обязательств. Например: проверяют качество произведенного ремонта, работу клиринговых специалистов и т.д. Кроме того, члены ТСЖ могут контролировать все финансовые потоки и фактически произведенные расходы, что сводит к минимуму возможность завышения коммунальных тарифов и иных злоупотреблений в данной сфере.

Считается, что это наиболее удобный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются путем общего обсуждения, а именно: сколько тратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько откладывать на капитальный ремонт и т. д.

Создать ТСЖ могут не любые жители дома, а только собственники квартир конкретного жилого комплекса, другими словами арендаторы помещения, а также временно зарегистрированные на жилой площади граждане, правом вступления в ТСЖ не обладают. Для участия в общем собрании членов ТСЖ, собственник помещения в обязательном порядке должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимое помещение и документ удостоверяющий личность. В противном случае, до голосования он не допускается. При этом для создания ТСЖ не обязательно, чтобы все квартиры были заселены, достаточно, если будет заселена только их часть. Важно, чтобы граждане, создающие ТСЖ, владели больше 50% площадей в доме. В противном случае решение о создании ТСЖ будет неправомочно (незаконно), в связи с отсутствием установленного законом кворума.

Существует мнение, что во всех домах-новостройках ТСЖ уже созданы, но это не так. Иногда ТСЖ путают с управляющими компаниями, поскольку и те, и другие занимаются управлением домом, однако это две разные структуры. ТСЖ может нанять управляющую компанию для обслуживания дома, а может само напрямую заключать договора с организациями, предоставляющими ресурсы и оказывающими услуги. Также жители дома могут нанять управляющую компанию без создания ТСЖ, на общем собрании собственников жилья. Как правило, в новостройках управляющая компания уже существует, поскольку она первоначально определяется либо государственными подрядчиками, либо частными застройщиками.

Для создания ТСЖ достаточно и двух человек, однако, на практике это почти невозможно. Для создания ТСЖ необходимо более половины голосов всех собственников. Голоса распределяются в соответствии с размером собственности, т.е. чем больше метраж жилого помещения, тем больше голосов на собрании. Поэтому сложно предположить ситуацию, когда у двух человек в многоквартирном доме было больше площади, чем у всех остальных жильцов. Другое дело, что площадь может быть еще и муниципальной, неприватизированной. В таком случае, вне зависимости от того, кто живет в квартире, в собраниях вместо него будет принимать участие реальный собственник, т.е. орган местного самоуправления.

Необходимо помнить, что в соответствии со ст. 136 Жилищного кодекса РФ, в многоквартирном жилом доме может быть создано только одно ТСЖ. Это означает, что соседям очень важно договориться между собой о дальнейшем обслуживании совместной собственности, что в дальнейшем избавит от проблем завышением коммунальных тарифов и иными правонарушениям в данной области. Как правило, вопрос создания ТСЖ начинается с коллективного обсуждения данного вопроса и выбора инициативной группы, которая готовит опросные бюллетени и уведомления всем жильцам многоквартирного дома. Кроме того, на подготовке к проведению общего собрания членов могут обсуждаться вопросы заочного голосования по заранее предоставляемым бланкам.

Специалисты Правового центра оказывают полный перечень услуг по регистрации ТСЖ и ЖСК. В рамках заключаемого договора наши клиенты получают квалифицированную юридическую консультацию по вопросам, связанным с созданием данных форм некоммерческих организаций. Полный комплект документов необходимых для создания Товарищества собственников жилья либо Жилищно-строительного кооператива включает в себя:

• Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании, законодательно установленной формы
• Протокол общего собрания членов ТСЖ, ЖСК
• Протокол об избрании правления и председателя ТСЖ, ЖСК (эти два момента можно совместить в один протокол)
• Устав ТСЖ, ЖСК

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ:

Обязательно ли регистрировать ТСЖ и в какой государственный орган необходимо обращаться?

Решение о необходимости создания ТСЖ относиться к волеизъявлению самих собственников нежилых помещений. В случае, если большинством будет принято решение об открытии ТСЖ, необходимо в обязательном порядке осуществить государственную регистрацию товарищества в территориальных налоговых органах. До момента официальной государственной регистрации и внесения ТСЖ в единый государственный реестр, товарищество считается не созданным. Соответственно, любая деятельность граждан в рамках незарегистрированного ТСЖ будет принято незаконной.